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所得税

譲渡税発生の有無について

"現在60歳です。Ｍ銀行から住宅ローンを借りていますが、金利変更もあり、より低利の借り換えを検討中です。相談の中で次の事柄がでてきました。私は定年となっており、この後は５年程度継続雇用が見込まれますが、借り換えとなった場合、主たる債務者を妻（現在55歳で、ある会社の役員待遇にあります）にして私を連帯債務者とすることなら可とのアドバイスがありました。これは良いのですが、現在の保有割合は私が2/3、妻が1/3となっており、これを逆にする必要があるとのことです。ここまでも良しとして、問題は、こうした場合に税務署の判断で譲渡税が発生すると、低利に借り換えて得る利益がなくなる可能性があるので確認しておいたほうが良いということです。夫婦で住む専用住宅であり、３５年ローンのうち残すところ１２年、これを２～３００万円の繰上げ返済の後に借り替えることも考えております。譲渡税の発生はあるでしょうか。"

保有割合を単純に変更した場合には、例え夫婦間であっても贈与税が課されます。
贈与税を回避するためには、保有割合変更（1/3）相当額による住宅の「売買」を行う必要になり、売却額と取得費の差額で譲渡益が生じた場合には、長期譲渡所得として課税が生じます。
当然でございますが、売買価額は適正な時価である必要がございます。

今回の事例では対象になるか否かは定かではございませんが、「夫婦間で居住用の不動産を贈与した場合の配偶者控除」の適用も検討されてはいかがと思われます。
要件としては、夫婦間の婚姻関係が20年以上であること等が挙げられます。

詳細は下記国税庁ＨＰをご参照下さい。
Http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

また、不動産取得税、登録免許税等も課されますので
ご注意ください。

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